Nowe dane: mieszkania we Wrocławiu znów podrożały. Co będzie w kolejnych miesiącach?

Kiedyś to były czasy. Metr kwadratowy nowego mieszkania za mniej niż 6 tysięcy złotych? Brzmi dziś jak wielka promocja w supermarkecie. Tak było 7 lat temu i wcześniej. Teraz średnia cena (oferowana przed deweloperów) we Wrocławiu utrzymuje się powyżej 10 tys. zł. Do niedawna takie rzeczy tylko w Warszawie.

Średnie ceny transakcyjne (ostateczne) są niższe.

W pierwszym kwartale tego roku mieszkania znowu podrożały. We Wrocławiu nieznacznie, bo o 1% w stosunku do ostatnich trzech miesięcy 2021, ale jednak. Tymczasem, jeżeli spojrzymy na cały rok, zobaczymy podwyżkę o 12%. Wrocławianie i tak nie mają najgorzej. Na pozostałych największych rynkach w Polsce – Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi – ceny wzrosły bardziej.

Najdrożej jest niezmiennie w Warszawie. Uwaga. Ponad 13 tys. zł za mkw. Później Trójmiasto, nieznacznie wyżej niż Kraków. Wrocław na czwartym miejscu, a dalej Poznań i najtańsza Łódź (powyżej 8 tys. zł).

Skąd te podwyżki? W najnowszym raporcie JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce. I kwartał 2022" analitycy tłumaczą, że decydujące znaczenie zaczynają mieć koszty budowy. Od miesięcy powtarza się historie o drożejących materiałach. Żelazo, miedź, aluminium, płyty OSB – wszystko w górę. Kto buduje dom, wie najlepiej. Do tego paliwo i energia. Niestety, będzie jeszcze drożej.

"Koszty zdecydowanie wzrosną. Będzie to wynikiem skumulowania się szeregu zjawisk: wzrostu cen materiałów budowlanych, powiązanym z rosnącymi kosztami energii i zakłóceniami w łańcuchach dostaw, problemów z brakiem pracowników, wzrostem kosztów finansowania" - wymienia Kazimierz Kirejczyk z JLL.

Polaków myślących o nowym mieszkaniu ostatecznie bardziej obchodzi, co się stanie z cenami. Nie ma dobrych wiadomości, ale jest coś na pocieszenie.

"Z pewnością dalsze wzrosty cen mieszkań, chociaż nie powinny być już one tak dynamiczne — przewiduje Karolina Klimaszewska z Otodom.

Są to oczywiście jakieś opcje, ale też należy wziąć pod uwagę coraz wyższe ceny. Czynsze w marcu 2022 w porównaniu do marca 2021 wzrosły we Wrocławiu o 19% (według Otodom), natomiast w ciągu całego poprzedniego roku mieszkania używane podrożały we Wrocławiu o 12,3% (według NBP).

"Ceny na rynku najmu osiągnęły horrendalne wartości, głównie z powodu wojny na Ukrainie. Myślę, że powinniśmy być przygotowani na każdy scenariusz, ale ceny powinny delikatnie rosnąć w związku ze zwiększającym się kosztem wykończenia - przyznaje Karolina Górska, dyrektorka wrocławskiego oddziału biura nieruchomości Metrohouse.

Drożyzna utrudnia podjęcie decyzji, ale jeszcze bardziej sprawę komplikuje sytuacja z kredytami hipotecznymi, które są trudniej dostępne, a ich raty są wyższe.

"Głównym hamulcem będzie bardzo duży spadek liczby nowo udzielanych kredytów hipotecznych, tym większy, im wyżej pójdą jeszcze stopy procentowe i oprocentowanie kredytów" - twierdzi Kazimierz Kirejczyk. - "Zalecenia KNF nakazujące powiększanie stopy bazowej o pięć punktów procentowych przy wyliczaniu zdolności kredytowej zadziałają jak gilotyna odcinająca od kredytów ogromną część potencjalnych nabywców".

Stopy procentowe to tylko jeden z wielu czynników wpływających na sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym na nastroje kupujących. Pozostałe z najmocniejszych to: inflacja, napływ osób z Ukrainy i wciąż odczuwalne efekty pandemii.

"To, co dzieje się wokół nas, jest nieporównywalne ani z kryzysem z początku wieku, ani z globalnym kryzysem finansowym z końca 2008 roku, ani tym bardziej z pierwszą falą pandemii" - porównuje Kazimierz Kirejczyk.

To wszystko ma wpływ na liczbę sprzedanych mieszkań, która po pierwszej części tego roku jest mniejsza, niż była w poprzednim kwartale o 31% łącznie na wszystkich sześciu największych rynkach w Polsce. Najmocniejsze spadki sprzedaży deweloperzy zanotowali w Warszawie i Poznaniu, najsłabsze zaś w Trójmieście.

Deweloperzy sprzedają mniej, to fakt, ale nie oznacza to, że podwyżki odstraszają wszystkich.

"Trzeba spojrzeć obiektywnie. Ceny wprawdzie są wysokie, ale w porównaniu z kryzysem sprzed dekady zwiększyły się pensje, czyli możliwości finansowe Polaków. Ludzie chcą inwestować w mieszkania, ponieważ obawiają się utraty wartości pieniądza w czasie" - dowodzi Karolina Górska.

Maleje również liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, zarówno w ujęciu kwartalnym (o 7%), jak i rocznym (o 3%). W tej kategorii największy spadek miał miejsce we Wrocławiu (38% mniej mieszkań niż trzy miesiące wcześniej i 51% mniej niż rok wcześniej), nieco na przekór deklaracjom deweloperów, którzy jeszcze w ubiegłym roku chwalili się nowymi inwestycjami i brakiem zakłóceń na budowach.

Teraz jest jednak inaczej, a zmiany mogą być niedługo nawet bardziej odczuwalne na rynku mieszkaniowym. Analitycy podkreślają, że trudno przewidzieć ostateczny wpływ wojny na ich zakres. Są jednakże przekonani, że przyszłość będzie rządzić się nowymi regułami.