Kaucja do zwrotu

W aktach prawnych, odnoszących się do umów najmu, nie znajdziemy szczegółowych zasad sporządzania tych umów. Dlatego należy zapoznać się z postanowieniami zawartymi w art. 680 – 692 Kodeksu Cywilnego oraz z ustawą z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów – radzi mecenas Marian Jacczak.

Umowa najmu

Po nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów, umowę najmu lokalu możemy zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Nie obowiązuje też już warunek, że minimalny okres najmu musi wynosić trzy lata. Jeśli lokal mieszkalny wchodzi w skład zasobów mieszkaniowych gminy lub jednostek samorządu terytorialnego – z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy – umowa najmu może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony. W takim przypadku zawarcie umowy na czas oznaczony może nastąpić jedynie na wyraźne żądanie lokatora. Należy dokładnie określić przedmiot najmu: np. lokal mieszkalny – 55 m kw., składający się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i WC.

Opłaty i naprawy

Ważnym elementem umowy jest oczywiście wysokość czynszu, którą z właścicielem możemy negocjować. Gdy już jest ustalona, trzeba dokładnie określić w jaki sposób i w jakich terminach będziemy opłacać czynsz i opłaty za media. Z umowy jednoznacznie powinno wynikać, czy czynsz lokator będzie wpłacał wspólnocie, spółdzielni, czy właścicielowi. Najlepszym rozwiązaniem – dla obu stron – jest wnoszenie opłat za media bezpośrednio dostawcom. Wynajmujący nie odpowiada wtedy za niezapłacone rachunki lokatora. Jeżeli jednak właściciel sam będzie płacił za media i pobierał na to opłatę od lokatora, to bezwzględnie trzeba ustalić pierwszą datę spisywania liczników energii elektrycznej, gazu i wody. Trudniej rozliczyć koszty ciepła, szczególnie tam, gdzie są podzielniki kosztów. Wówczas obie strony muszą przyjąć rozsądny sposób rozliczania satysfakcjonujący właściciela i najemcę. Wiele nieporozumień powoduje opłacanie rachunków telefonicznych, a rozwiązanie jest proste. Właściciel likwiduje telefon, a lokator sam zawiera umowę z wybranym przez siebie operatorem telefonicznej sieci stacjonarnej. - W umowie trzeba także określić jakie naprawy finansuje właściciel, a jakie najemca – przypomina mec. Jacczak. – Kiedy i w jakim zakresie lokal będzie odnawiany. Istotne jest również ubezpieczenie lokalu. Właściciel powinien go ubezpieczyć od wypadków losowych, najemca – wszystko co jest w lokalu, bo za to on odpowiada.

Stan lokalu

Przed zawarciem umowy, należy dokładnie opisać stan techniczny lokalu. Strony powinny sporządzić protokół zwany: ,,protokołem zdawczo-odbiorczym lokalu’’, stanowiący załącznik do umowy. Trzeba szczegółowo opisać wyposażenie każdego pomieszczenia, stan techniczny instalacji elektrycznej, gazowej, centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody oraz ustalić stan liczników.

Jaka kaucja?

Właściciel może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez lokatora kaucji. Maksymalna jej wysokość nie może przekraczać sumy rocznego czynszu. W umowie musimy określić, czy wpłacona kaucja zabezpiecza czynsz, czy inne opłaty lub ewentualne zniszczenia lokalu. Po zakończeniu najmu, kaucja po potrąceniu należności wynajmującego – jeżeli wystąpiły zaległości w opłatach – podlega zwrotowi w ciągu miesiąca, licząc od dnia opuszczenia lokalu. Lokator, który wywiązał się ze wszystkich zobowiązań finansowych może domagać się zwrotu zwaloryzowanej kaucji, według zasad ustalonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Marian Jacczak
radca prawny

Przy opracowaniu projektu umowy najmu warto skorzystać z pomocy prawnika. Nie będą to stracone pieniądze, bo zawierając np. długoterminową umowę za niemały czynsz, wsparcie fachowca daje nam gwarancję uniknięcia pułapek kryjących się w niejasnych sformułowaniach treści dokumentu.

Status lokatora

Lokatorem jest najemca, członek spółdzielni mieszkaniowej z lokatorskim lub własnościowym prawem do lokalu, użytkownik z innym tytułem prawnym (np. dawne przydziały mieszkań kwaterunkowych). Tylko osoby ze statusem lokatora, podlegają ochronie przepisów zawartych w ustawie. (art. 2 Ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. z 10 lipca 2001 r.)